KULBUT est un calculateur de rentabilité pour les opérations immobilières suisses. Il vous permet d'estimer rapidement si un projet est viable, quel bénéfice vous pouvez espérer, et quelle fiscalité s'applique à votre situation.
Voici une explication de chaque section et de chaque indicateur affiché.
Section 1
Revenus
Ce que vous allez encaisser lors de la revente du bien.
Prix de vente
Le prix auquel vous prévoyez de revendre le bien, frais d'agence côté vendeur inclus.
Commission agence
Le pourcentage prélevé par l'agence de vente. En Suisse, entre 2 % et 3 % en règle générale.
= Prix net vendeur
Ce que vous percevez réellement après déduction de la commission.
Vente × (1 − commission)
Section 2
Charges
Tout ce que vous avez dépensé pour acquérir et préparer le bien à la revente.
Prix d'acquisition
Le prix d'achat du bien au moment de l'acquisition.
Frais d'acquisition
Frais de notaire, droits de mutation, etc. En Suisse (Vaud), comptez environ 3,5 % à 5 % du prix d'achat.
Travaux
Le montant total des rénovations ou aménagements réalisés sur le bien.
= Coût d'acquisition total
L'ensemble des dépenses engagées sur le projet, avant financement.
Achat × (1 + frais) + travaux
Section 3
Financement
Cette section est optionnelle — renseignez-la uniquement si vous financez l'opération partiellement à crédit. Elle calcule le coût réel de votre emprunt et mesure la performance de votre apport personnel grâce à l'effet de levier.
Fonds propres
La part du coût total financée avec votre propre argent. Les champs Fonds propres et Emprunt sont liés et s'ajustent automatiquement à 100 %.
Emprunt
La part financée par la banque, calculée automatiquement en complément des fonds propres.
100 % − fonds propres
Durée de l'opération
Le nombre de mois entre l'achat et la revente. Influence aussi le calcul de l'impôt (IGI).
Taux d'intérêt
Le taux annuel de votre emprunt bancaire.
= Coût du financement
Le total des intérêts payés à la banque pendant toute la durée de l'opération.
Emprunt × taux × (mois / 12)
Résultats
Lire les indicateurs
Les résultats sont divisés en deux colonnes : Opération mesure la rentabilité globale du projet, Rendement mesure la performance de votre investissement personnel.
Marge brute
Le bénéfice de l'opération avant frais financiers et impôts.
Prix net vendeur − coût total
Taux de marge
La rentabilité brute du projet en % du prix de vente net. C'est l'indicateur principal pour juger la qualité d'une opération.
Marge brute / prix net vendeur
Marge nette
Le bénéfice après déduction des intérêts bancaires. Disponible uniquement si le financement est renseigné.
Marge brute − coût du financement
Retour sur fonds propres (RFP)
Le gain rapporté à votre apport personnel. Mesure l'efficacité de l'effet de levier bancaire.
Marge nette / fonds propres (CHF)
Rendement annualisé
Le RFP ramené à une base annuelle. Permet de comparer des opérations de durées différentes sur un pied d'égalité.
RFP × (12 / durée en mois)
Mode avancé
Fiscalité
Activez le mode Avancé pour intégrer l'impôt à vos calculs. Deux régimes sont disponibles selon votre situation.
Particulier — Impôt sur les Gains Immobiliers (IGI)
Le particulier qui revend un bien est soumis à l'IGI, calculé sur la marge brute — les frais de financement ne sont pas déductibles. Le taux diminue avec la durée de détention : jusqu'à 30 % pour une vente en moins d'un an en Vaud, et descend à 7 % après 24 ans.
Barème IGI — Canton de Vaud (extrait)
Moins d'1 an : 30 % — 1 à 2 ans : 27 % — 2 à 3 ans : 24 % — 3 à 4 ans : 22 % — 4 à 5 ans : 20 % — … — dès 24 ans : 7 %
Société — Impôt sur le bénéfice
La société est imposée sur son bénéfice net, c'est-à-dire après déduction des frais financiers. Le taux est fixe selon le canton — 14 % dans le canton de Vaud.
Marge après impôts
Le bénéfice final une fois l'impôt déduit.
Marge nette − impôt
RFP après impôts
La vraie performance de votre apport, fiscalité incluse.
Marge après impôts / fonds propres
Conseils
Comment bien utiliser KULBUT
Commencez par les Revenus et les Charges. Renseignez le prix de vente envisagé et le coût d'acquisition total (prix + frais + travaux). La marge brute et le taux de marge s'affichent immédiatement.
Ajoutez le financement si vous empruntez. Indiquez votre apport (Fonds propres) et la durée prévue. Le retour sur fonds propres et le rendement annualisé montrent l'impact de l'effet de levier sur votre capital.
Activez le mode Avancé pour la fiscalité. Choisissez votre statut (Particulier ou Société) pour voir l'impact réel de l'impôt sur vos marges.